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離婚とお金!⑦ 住宅ローンはだれが払うのか

こんにちは!

楓女性事務所のんちゃんです!

いつもブログを読んでいただきありがとうございます。

 

離婚をする時、よくトラブルの原因になるのが住宅ローンです。

まさに私です!! 実はのんちゃん、ただいま離婚調停中なのです…。

 


家を出ていく方の名義のローンが残っていると心配でしょうし、離婚するのだから連帯保証人や連帯債務者からは外してほしい、と思うのは当然ですよね。

 

住宅ローンは、銀行(債権者・抵当権者)と住宅ローンの申込人(債務者)の間で交わされた契約なので、夫が妻に家を譲るからといって簡単に名義を入れ替えることはできません。

それは連帯債務者や連帯保証人の場合も同じです。たとえ離婚するからといって、勝手にそれらの名義を変更したり、保証人を外れたりすることは許されないのです。

契約を変更するには、必ず銀行の承諾が必要になりますが、簡単には承諾してもらえません。

離婚をするにあたって住宅ローンをどう扱うかは色々なパターンがあります。

 

1.夫が住み続け、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままの場合

の場合は手続き的にはとても楽なパターンです。不動産(土地や建物)の時価を調べ、時価から住宅ローン残高を引き算します。算出された金額を、不動産を購入したときの夫婦それぞれの出資割合を考慮して分けます。

 
2.妻が住み続けるために、住宅ローンの借り換えと不動産名義を妻に移す場合

住宅ローンは「契約者本人がその家に住み続ける」というのが前提になるので、夫が組んだ住宅ローンで妻が住み続ける場合は、ローンの借り換えをしなければいけません。

とは言っても、借り換えをするということは、妻も夫並みの収入がなければ銀行の審査に通りませんし、連帯保証人も用意しなければいけません。

専業主婦やパート勤務などの場合は、正直難しいと思っていた方がいいでしょう

 
3.妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う場合

にとっては一番都合の良い方法ですが、一番リスクが高い方法なので注意して下さい。

住宅ローンは「契約者本人がその家に住み続ける」という契約内容になっています。妻が住んで、不動産名義や住宅ローン名義は夫のままだと、契約違反となり、銀行側から一括返済を求められる場合があります。

銀行側には黙っておくという方法もあるかもしれませんが、もしバレた時に家を出されるのは妻ですし、今後の銀行とのお付き合いを考えるとリスクが高すぎます。

もう1つのリスクは、夫が住宅ローンの支払いを滞納するリスクです。

離婚の時の話し合いでは、子供が20歳になるまでは払い続ける、慰謝料の代わりに払い続けるなど、公正証書にまで書いて約束するかもしれませんが、実際は滞納するケースが良くあります。

約束はしたものの、本人は住みもしないのに、毎月数十万円を何十年にもわたって支払い続けるのは非常に困難です。モチベーションの低下はもちろん、新しい家庭ができてしまえばなおさら滞納の可能性は高くなります。

この場合、連帯債務者や連帯保証人は妻のままなので、夫が滞納したローンを妻が払えなければ家を追い出され、競売にかけられるのがオチです。

競売になると市場価格の約60~70%程度の価格で売却されてしまうので、とても損です。安く売られてしまう理由は、滞納された債務を出来るだけ早く現金化して回収するためです。

さらに怖いのが、安く売ってしまったということは、競売で売った金額を差し引いても住宅ローンの借金は残るということです。背筋が凍る思いですね。

以上のことを踏まえて、できるだけリスクがない方法で進めたい場合は、最初から市場価格で売却し、現金で財産分与した方が得策と言えます。

4.売却する

一番無難で、安心で、後腐れのない方法です。

離婚をして、また他人にもどるわけですから、後にトラブルのない、新しい人生をスタートしたいなら売却をすることを強くおすすめします。

売却をすることで、住宅ローンの契約を終了できますし、連帯債務者・連帯保証人からも解放され、問題が起きても借金の返済をする義務もなくなります。

いったん、全て真っ白な状態になれます。

住宅ローンのトラブルに巻き込まれたくない、連帯債務者・連帯保証人から解放されたい、リスクなく新生活をスタートしたい場合は、売却の方向で話を進めましょう。

そして今のうちに、住宅をできるだけ高く売る秘訣を知っておいて下さい。高く売ることで住宅ローンを一括返済できるのはもちろんのこと、財産分与でプラスの資産として、現金としてわけることができます。

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